Faptul că un proiect rezidenţial a intrat în insolvenţă deja nu mai e ştire, e banal, doar în Bucureşti sunt câteva zeci. Ceea ce e important, inclusiv pentru economie,  e faptul că – spre deosebire de alte domenii – în rezidenţial insolvenţa înseamnă cu certitudine pierderi pentru toţi cei implicaţi, investitor, finanţator, constructori şi, dacă nu e ţeapă de la început, clienţii au de câştigat.

„În medie, în proiectele de care ne ocupă noi, preţul a fost redus cu 50%, în unele cazuri şi mai mult. Tot ceea ce putem face e să convingem finanţatorul că altfel nu se poate, trebuie lăsat la preţ, doar în acest fel îşi poate recupera parţial banii. La Asmita Gardens, de exemplu, am vândut de zece milioane de euro, iar banca e mulţumită, am redus din deficit”, spune Andreea Comşa, managing director la Premier Estate.

Premier Estate, agenţia care reprezintă casa de insolvenţă EuroInsol, are şapte proiecte aflate în portofoliu, cele mai importante fiind Asmita Gardens, Citadella Titan, Ibiza Sol, Silver Mountain şi Green City.

Ceea ce este esenţial de ştiut despre proiectele rezidenţiale intrate în insolvenţă e că situaţia lor e diferită faţă de a altor afaceri. Deşi exista cazuri speciale, precum Impact, care a intrat şi a ieşit din insolvenţă, majoritatea covârşitoare sunt în postura de a vinde tot ce se poate vinde şi a recupera o parte din investiţie.

Asmita Gardens

Aici nu se pot aplica soluţiile tradiţionale ale reorganizării pentru că nu avem de a face cu o producţie continuă. E vorrba de un număr dat de produse (apartamentele) care trebuie valorificate rapid (altfel se deteriorează şi majorează costurile suplimentare). Şi asta fără să mai luăm în calcul atacul la bilanţul băncilor.

De aceea, în multe cazuri acestea preferă să le preia într-un fel administrare fie prin intermediul companiilor de insolvenţă, fie prin SPV-uri (Special Purpose Vehicle) proprii care le ajută să-şi cureţe bilanţurile. Cert e că în oricare dintre situaţii refrenul e vânzarea sau, în cel mai rău caz închirierea (care asigură cash flow) la preţuri suficient de reduse încât să atragă.

„Prefer să lucrez cu proiectele în care lumea vrea să vândă să facă treabă. Uneori dezvoltatorii sunt implicaţi şi emoţional în proiect şi ne încurcă. Noi lucrăm cu bani, cu liste de vânzări. Cine vrea să înţeleagă că trebuie să accepte devalorizarea poate salva parţial situaţia. Cine nu… Sunt, de altfel, multe proiecte care nu mai au nicio şansă, poate doar prin preluarea de către un alt investitor. De exemplu, suntem pe cale să renunţăm la colaborarea cu Sidney Residence. Ori dai preţul jos, ori…”, explică Andreea Comşa.

Premier Estate vinde, de exemplu, locuinţele din Ibiza Sol (proiect de lux din nordul Bucureştiului) cu 900 euro/mp, valoare la care  dezvoltatorul spaniol nici n-ar fi visat că va coborî acum câţiva ani. Până acum din Ibiza Sol s-au vândut apartamente în valoare de cinci milioane de euro.

Un alt proiect care ar fi meritat o soartă mai bună e Silver Mountain din Braşov. Prins în genunchi de criză, e în insolvenţă, chir dacă s-a schimbat investitorul. Momentan, însă, Silver Mountain aduce ceva cash flow din închirierea în regim de aparthotel, iar de sărbători a fost plin, mai ales că aduce plusvaloare, prin oferta suplimentară (club, spa, restaurant, spaţii pentru evenimente). Din acest an, apartamentele disponibile ar putea fi scoase din nou la vânzare, în funcţie de cum decide banca finanţatoare, BCR, care are o expunere de aproape 85 milioane de euro în proiect.. De câteva zile, însă, Silver Mountain a intrat în faliment, iar activele vor fi valorificate atât cât se va putea.

 Citadella Titan

În partea mijlocie a pieţei stă Citadella Titan. Vânzările vor fi demarate de săptămâna asta, momentan se închiriază apartamente la valori comparabile cu cele de pe segmentul vechi al pieţei, ba chiar şi mai ieftin, dovadă ca pentru o parte a publicului, cel puţin, criza şi insolvenţele din rezidenţial nu au prins deloc rău.

La uşa proiectului au fost cinci investitori, unul foarte aproape de a cumpăra, dar s-a retras cu două zile înainte de semnarea actelor.

Una peste alta, proiectele rezidenţiale au şansa de a-şi vinde produsele, dacă sunt finalizate, au deja clienţi şi acceptă scăderea masivă a preţului de vânzare, ceea ce înseamnă în majoritatea cazurilor recuperarea unei părţi a pierderilor. Altele sunt condamnate atât din cauza imaginii, cât şi a rigidităţii strategiei alese şi, în fine, tot în categoria condamnate sunt şi cele nefinalizate pentru că un investitor care să fie dispus să preia riscul, chiar şi cu datorii şterse (ceea ce e greu de închipuit) e aproape imposibil de găsit.

Article Source: BusinessCover